Immobilienrecht - Grundstücke

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Das von unseren Rechtsanwälten und Fachanwälten betreute Grundstücksrecht beinhaltet alle Rechtsfragen rund um die Rechte von Grundstücken. Schwerpunktmäßig sind dies Rechtsfragen zum Grundstückskaufvertrag und den sogenannten dinglichen Rechten an Grundstücken. Nach dem Grad der Berechtigung unterscheidet das Grundstücksrecht zwischen dem Vollrecht aus einem Grundstück (Eigentum), den grundstücksgleichen Rechten (Erbbaurecht) und den beschränkten dinglichen Rechten. Zu den beschränkten dinglichen Rechten zählen die sogenannte Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, der Nißbrauch, die Reallast, das dingliche Vorkaufsrecht und die Grundpfandrechte, also die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

Das BGB sieht für die Übertragung eines Rechts an einem Grundstück vor, dass der Grundstückskaufvertrag oder der Schenkungsvertrag für seine Wirksamkeit gem. § 311 b BGB der notariellen Beurkundung bedarf. Grund hierfür ist vor allen Dingen der hohe Wert von Grund und Boden. Die Beurkundung durch einen Notar hat hauptsächlich den Zweck, den Grundstückseigentümer über die Tragweite seines Handelns aufzuklären, natürlich auch den Käufer. Dem Notar obliegt eine umfassende Aufklärungspflicht und er muss die Vertragsparteien umfassend über alle Rechtsfolgen, hier des geplanten Handelns informieren.

Die Eigentumsübertragung bei Grundstücken erfolgt durch die sogenannte Auflassung gem. § 935 BGB. Die Übergabe des Grundstückes wird durch die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch gem. § 873 BGB ersetzt. Die Auflassung muss notariell beurkundet werden. Mit der Auflassungserklärung wird beim Grundbuchamt ein Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch gestellt. Erst wenn die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist, geht das Eigentum auf den neuen Rechtsinhaber über. Nur ausnahmsweise tritt der Eigentumsübergang bereits vor der Grundbucheintragung ein, nämlich bei Eigentumserwerb kraft Gesetz durch Erbe, einen behördlichen oder richterlichen Akt, z.B. bei Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung.

Nachdem es nach dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages beim Notar geraume Zeit dauert, bis der neue Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen wird, kann sich der Käufer sein Recht durch Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung sichern lassen. Mit der Auflassungsvormerkung wird nicht schon das Eigentumsrecht gesichert, sondern nur ein Anspruch des Käufers auf Übereignung des Grundstücks. Damit sind anderweitige Verfügungen des Noch-Eigentümers (Verkäufers) über das Grundstück ihm gegenüber unwirksam. Verkauft der Noch-Eigentümer das Grundstück ein zweites Mal, so darf sich der zweite Käufer auf Grund einer eingetragenen Auflassungsvormerkung nicht mehr auf einen guten Glauben berufen. Sein jüngerer Kaufvertrag ist gegenüber dem Erstkäufer unwirksam. Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bedarf es einer Eintragungsbewilligung des Berechtigten (also des Noch-Eigentümers).

Eine weitere Besonderheit des Grundstücksrechts ist die sogenannte Rangfolge, insbesondere im Hinblick auf die Grundpfandrechte. Das Grundbuch ist systhematisch nach Rechtsarten in verschiedene Abteilungen gegliedert. Innerhalb einer Abteilung werden die Grundstücksrechte in zeitlicher Reihenfolge eingetragen. Es gilt das Prioritätsprinzip, wonach das zeitlich frühere Recht bei der Verwertung in der Zwangsvollstreckung höher steht, als später eingetragene Rechte. Je besser der Rang, um so geringer ist das Risiko des Berechtigten leer auszugehen; je niedriger der Rang, um so höher das Risiko des Rechtsinhabers.

"Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, dass von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "auch für möglich haltens" und "in Kauf nehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss."

Der BGH hat hierzu am 20.10.2000 entschieden, dass die Darlegungs- und Beweislast für die unterlassene Aufklärung derartiger offenbarungspflichtiger Umstände der Käufer zu tragen hat:

"Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Käufer über offenbarungspflichtige Umstände nicht aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Dieser muss allerdings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Vielmehr genügt er seiner Darlungs- und Beweislast, wenn er die von dem Verkäufer vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spezifizierte Aufklärung widerlegt."

Im Urteil vom 12.04.2002 erklärte der BGH weiter:

"Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht nur hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Klärt der Verkäufer über nicht erkennbare, ihm aber bekannte Sachmängel nicht auf, haftet er wegen Arglist."

Arglistiges Verschweigen zu beweisen, ist hingegen sehr problematisch:

1. Wird ein Baugrundstück verkauft, stellt ein dort unter der sichtbaren Bebauung verborgener Bunker in der Regel einen Mangel dar.

2. Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und will der Käufer den Verkäufer wegen arglistigen Verschweigens des Mangels gleichwohl in Anspruch nehmen, obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast.

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2016 - 5 U 5/14

Insoweit ist aus juristischer Sicht jedem Käufer dringend zu empfehlen, sich vor Kauf eines Grundstückes maximale Sicherheit darüber zu verschaffen, welchen Zustand das Grundstück bzw. die Immobilie aufweist. Es empfiehlt sich erforderlichenfalls einen Sachverständigen beizuziehen und Untersuchungen vorab vorzunehmen. Dies gilt insbesondere auch für Grundstücke, vor allen Dingen dann, wenn dort Altlasten möglich sind. Dies ist insbesondere häufig dann der Fall, wenn auf den Grundstücken vor dem Verkauf Gewerbebetriebe betrieben worden sind, die in Kontaminationsverdacht stehen. Dabei müssen nicht immer hochgiftige Chemikalien im Spiel sein. Auch Kontaminationen mit Benzin, Öl oder Teer führen zu erheblichen Kosten, falls diese fachgerecht beseitigt werden müssen. Gleiches gilt in Immobilien z.B. bei Vorliegen von Asbest etc..

Weiter empfiehlt es sich, vorab - mit Zustimmung des Verkäufers - Akteneinsicht bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde zu nehmen und zu klären, ob die Immobilie im derzeitigen Zustand tatsächlich vollumfänglich genehmigt ist oder ob insoweit nichtgenehmigte Bauten bzw. Bauteile vorliegen. Sollte dies der Fall sein sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrages unbedingt geprüft werden, ob eine Nachgenehmigung möglich ist? Letztendlich sollte es nicht versäumt werden, bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen, ob und inwieweit noch Kosten z.B. für Erschließungs- oder Entsorgungsmaßnahmen auf das betroffene Grundstück und damit den Grundstückseigentümer zukommen und wenn ja in welcher Höhe.

Es gilt zu bedenken, dass in notariellen Kaufverträgen in der Regel eine sofortige Vollziehbarkeit in das gesamte Vermögen des Käufers vereinbart wird. Bei einer derartigen Klausel ist der Verkäufer in der Lage, allein durch den notariellen Kaufvertrag Zwangsvollstreckungsmaßnahmen für den gesamten Kaufpreis in das gesamte Vermögen des Käufers vorzunehmen, die im Hinblick auf nach Unterzeichnung des Kaufvertrages festgestellte Mängel nur äußerst schwer abwehrbar sind. Insoweit kann der Verkäufer den Käufer letztendlich zwingen, den Kaufpreis zu bezahlen, selbst wenn massive Mängel am Grund und Boden oder der Immobilie festgestellt werden und diese vorab nachweislich verheimlicht worden sind. Sollte der Verkäufer dann später in Insolvenz verfallen, bestehen zwar Ansprüche des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises, die mangels Masse aber nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden können. Insoweit bestehen bei derartigen Immobilienkaufverträgen erhebliche Risiken, die es vorab zu klären gilt. Die Hilfe eines Fachanwaltes ist hier in aller Regel notwendig.

Hundehaufen im Vorgarten erst nach Einsetzen des Tauwetters entdeckt

Der Kläger hatte eine Eigentumswohnung mit Gartenanteil zur Sondernutzung gekauft. Laut Vertrag wurde das Objekt "wie genau besichtigt" verkauft. Der beklagte Verkäufer war Halter eines Hundes und gestattete diesem zumindest gelegentlich auch die Verrichtung des großen Geschäfts im zur Wohnung gehörenden Garten. Die Wohnung wurde Ende Dezember übergeben. Der Kläger behauptet, der Garten sei bei der Übergabe mit mehreren Hundehaufen verunreinigt gewesen. Die Existenz dieser Haufen habe der Kläger zunächst nicht bemerkt und nicht bemerken können, da der Garten schneebedeckt gewesen sei. Erst Mitte Januar und nach Einsetzen des Tauwetters seien ihm und seiner Lebensgefährtin die Haufen aufgefallen. Der Kläger holte dann bis Anfang/Mitte März das Angebot einer Gartenbaufirma zur Beseitigung der Haufen ein.

Käufer reklamiert Kontamination des Bodens

Der Beklagte behauptet, die vorgefundenen Hundehaufen stammten nicht von seinem Hund. Er habe zwar den Hund gelegentlich sein großes Geschäft im Garten verrichten lassen, die entstandenen Haufen aber regelmäßig entfernt. Der Käufer verlangte vom Beklagten 3.500 Euro für die Reinigung des Gartens. Durch das Einsickern des Kots in das Erdreich sei eine Kontaminierung des Oberbodens eingetreten. Der Kot von "fleischlastigen Fressern" wie Hunden sei besonders gefährlich wegen der Existenz äußerst widerstandsfähiger Krankheitserreger und Parasiten. Der Oberboden müsse abgetragen und alles neu bepflanzt werden. Nachdem der Verkäufer nicht zahlen hatte wollen, klagte der Käufer.

Käufer hätte von Verkäufer zunächst Nacherfüllung verlangen müssen

Hiermit hatte er keinen Erfolg. Die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen begründe zwar einen Sachmangel, so das AG München. Der Kläger hätte den Beklagten aber zum Entfernen der Haufen auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Da er dies unterlassen habe, könne er keinen Schadensersatz verlangen. Hinzu komme, dass der Kläger die Kontamination des Bodens maßgeblich selbst verursacht habe, indem er den Kot zu spät beseitigt habe. Der Kläger habe quasi zugesehen, wie der Kot nach und nach in das Erdreich eingesickerte, und damit auch der Entstehung des Folgeschadens, der auf dem ursprünglichen Sachmangel beruht. Für diese Entwicklung müsse der Kläger selbst einstehen.