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Baurecht


baurechtDer Hausbau oder Kauf eines schlüsselfertigen Objekts gehört für die meisten Menschen nicht nur zu den größten finanziellen Herausforderungen, sondern bringt die Bauherren und Auftraggeber mitunter auch an die Grenzen der Belastbarkeit, wenn sich Baufortschritt oder Qualität des Ergebnisses nicht so entwickeln, wie ursprünglich vereinbart und erwartet. Daraus entwickeln sich in Folge Probleme, die sich bei rechtzeitiger Beratung oft bereits im Keim hätten ersticken lassen. Hier ist fundierter juristischer Rat unbedingt erforderlich. Firmen und Werkunternehmer sehen sich hingegen im Baurecht immer öfter unberechtigten Forderungen ausgesetzt, oftmals nur um  berechtigte Werklohnforderungen nicht oder zumindest nicht sofort ausgleichen zu müssen. Wehren Sie sich zielgerichtet und mit unserer professionellen Hilfe im Baurecht.

Es ist es erpfehlenswert schon beim Entstehen erster Probleme den professionellen Rat eines erfahrenen Fachanwalts für Baurecht und Architektenrecht beizuziehen, bevor diese eskalieren und um - nach Möglichkeit - gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Wir versuchen alles, um Ihr Risiko und Ihre Kosten so gering wie möglich zu halten und um Ihre baurechtlichen Probleme bereits im Ansatz und ohne die Einschaltung von Gerichten zu lösen.

Hohes technisches Verständnis und die Fähigkeit zur Umsetzung ins Recht zeichnen uns aus. Wir können technische Sachverhalte so darstellen, daß Dritte wie z.B. Richter die oft komplexen Probleme nachvollziehen und verstehen können.

Zum Baurecht gehört insbesondere Fragen der Vergütung, der Nachträge nach BGB und VOB/B, der Bauinsolvenz, der Bauzeitenstörungen, der Abnahme, der Mängelhaftung und Garantie nach BGB und VOB/B.

Rechtsanwalt Peter Steiniger verfügt über langjährigen Erfahrung im Baurecht und Projektmanagement. Er war für einige der größten Bauprojekte Deutschlands - u.A. die Wiederaufarbeitungsanlage Wackersdorf und die Zwischenlager Gorleben und Ahaus - als Projektjurist rechtlich mitverantwortlich, konnte als Leiter der Rechtsabteilung des TÜV Bayern Erfahrungen aus Sicht der Gutachter sammeln. Er hat Interessen von Unternehmern als Geschäftsführer des BIV - Bayerischer Industrieverband Steine und Erden - vertreten.

Typische Bereiche unserer Tätigkeit:
  • Bauvertrag - Vertragsrecht
  • Bauträgervertrag - Vertragsrecht
  • Bauprozess
  • Beweissicherungsverfahren - Schaden und Mängel
  • Grundeigentum
  • Nachbarrecht
  • Werkvertrag zum Bauvorhaben - Vertragsrecht
  • Bauplanungsrecht
  • Bauordnungsrecht
  • Abnahme, Haftung, Garantie und Gewährleistung
  • Architektenrecht
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Rechtsanwalt Peter Steiniger ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


Baugenehmigung - Baugenehmigungspflicht


Vor der Bebauung eines Grundstückes ist es dringend erforderlich zu prüfen, ob überhaupt gebaut werden darf. Ob für das gewünschte Bauvorhaben eine Baugenehmigung erforderlich ist, regelt die jeweilige Landesbauordnung, in Bayern die Bayerische Bauordnung (BayBO). Dies gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für Änderungen eines bestehenden Gebäudes. Dazu gehört auch eine etwaige Nutzungsänderung, z.B. wenn eine Garage zu Wohnzwecken ausgebaut oder ein Büro als Wohnung genutzt werden soll.

Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ist in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich. Auch für Gartenhäuser, Gewächshäuser, Terrassenüberdachung oder Sonnenkollektoren ist häufig eine Baugenehmigung in Bayern nicht erforderlich.

Zunächst ist zu prüfen, ob für das streitgegenständliche Baugrundstück ein Bebauungsplan vorliegt, oder ob es im sogenannten unbeplanten Innenbereich liegt. Soweit das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, gilt das sogenannte Genehmigungsfreistellungsverfahren, bei dem die Gemeinde entscheiden kann, ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss oder nicht. Äußert sich sich einen Monat lang nicht zu einem Bauantrag kann der Bauherr mit dem Bau in aller Regel beginnen. Trotz Freistellungsverfahren ist dem Bauherrn allerdings zu raten, eine Baugenehmigung einzuholen, um Rechtssicherheit zu gewinnen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf etwaige Nachbareinsprüche.

Gibt es für das Grundstück hingegen keinen qualifizierten Bebauungsplan oder verlangt die Gemeinde die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens, so prüft die Genehmigungsbehörde im sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren im Wesentlichen nur noch die bauplanungsrechtlichen Anforderungen, also zum Beispiel die Frage, ob sich das Vorhaben nach der Art der Nutzung, Höhe und Lage des Bauwerks, Größe des Bauwerks, überbauter Grundstücksfläche und Bauweise in die Umgebung einfügt.

Insoweit ist davon abzuraten, ohne eine erforderliche Baugenehmigung zu bauen. Dies könnte dazu führen, dass der Bau eingestellt oder die Nutzung untersagt wird. Unter Umständen kann dies sogar zur Folge haben, dass ein bereits errichteter Bau wieder abgerissen werden muss. Auch ein Buß- oder Ordnunsgeld kann Folge des Bauens ohne eine erforderliche Baugenehmigung sein.

Auch sollte die Frage der rechtlichen Notwendigkeit einer Baugenehmigung vor Auftragsvergabe an Baufirmen sein, da ansonsten der Auftrag geändert oder sogar gekündigt werden muss, mit der Folge, dass der Bauherr gegebenenfalls sogar ohne Leistungserbringung Zahlungen an die ausführenden Firmen leisten muss.

Wir empfehlen insoweit vorab die Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Anspruch zu nehmen.


Kann ein Nachbar gegen eine unbestimmte Baugenehmigung vorgehen?


Diese Frage hatte das OVG Nordrhein-Westfalen zu klären. Es erging der Beschluss vom 10.10.2012, mit dem Aktenzeichen 2 A 309/12:

1. In einer sogenannten Gemengelage besteht kein Gebietsgewährleistungsanspruch.

2. Das Bestimmtheitserfordernis in einer nachbarrechtlichen  

Ausprägung verlangt, dass der Nachbar der Baugenehmigung und den genehmigten Bauvorlagen mit der erforderlichen Sicherheit entnehmen kann, dass nur solche Nutzungen bzw. Baumaßnahmen erlaubt sind, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigen können.

3. Aus einer Unbestimmtheit der Baugenehmigung folgt ein Aufhebungsanspruch des Nachbarn erst dann, wenn sich die Unbestimmtheit auf Merkmale des genehmigten Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung erforderlich ist, um eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften auszuschließen, und - abhängig von dem in Rede stehenden Nachbarrecht - die insoweit mangelhafte Baugenehmigung auf Grund dessen ein Vorhaben zulässt, von dem der Nachbar konkret unzumutbare Auswirkungen zu befürchten hat.

Das Bestimmtheitserfordernis in seiner nachbarrechtlichen Ausprägung verlangt, dass der Nachbar der Baugenehmigung und den Bauvorlagen mit der erforderlichen Sicherheit entnehmen kann, dass nur solche Nutzungen erlaubt sind, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigen können. Aus einer Unbestimmtheit folgt ein Aufhebungsanspruch des Nachbarn allerdings erst dann, wenn sich die Unbestimmtheit auf Merkmale bezieht, deren genaue Festlegung erforderlich ist, um eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften auszuschließen (vgl. VGH Essen in IBR 2012, 229; OVG Hamburg in IBR 2011, 1409). Das aus § 37 VwVfG hergeleitete Bestimmtheitsgebot muss die Bauaufsichtsbehörde auch veranlassen, Unklarheiten und Widersprüche in den Bauvorlagen aufzuklären. Sie hat den Bauherrn aufzufordern, diese auszuräumen sowie Pläne und Angaben zu vervollständigen, z.B. durch Vorlage von Immissionsberechnungen, die zu Auflagen zu Gunsten des Nachbarn führen können. Es dient weiter dazu, einen Etikettenschwindel zu verhindern, wenn beispielsweise eine zulässige Nutzung vorgeschoben wird, in Wirklichkeit aber eine andere, den Nachbarn intensiver belastende unzulässige Nutzung beabsichtigt ist.