Bauträgervertrag

Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Pläne definiert, die Bestandteil des Bauträgervertrages werden.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings mit Urteil vom 06.11.2015 (V ZR 78/14) entschieden, dass in einem notariellen Kaufvertrag alle Erklärungen in den Vertrag aufgenommen werden müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen.

1. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

2. Grundsätzlich sind alle Aspekte und Sachverhalte einer Immobilie, die im Rahmen einer Beschaffenheitsvereinbarung für zumindest eine der Vertragsparteien wichtig sind, explizit auch als geschuldete Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag zu regeln.

BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14.

Werden vorvertraglich vom Verkäufer (z.B. in einem Exposee) geäußerte Eigenschaften (z.B. bestimmte Wohnfläche) in den notariellen Vertrag nicht integriert, muss unterstellt werden, dass sich die Kaufvertragsparteien insoweit nicht binden wollen. Der Käufer kann dann auch mangels Vereinbarung keine Mängelansprüche (z.B. wegen einer vom Exposé abweichenden weitaus geringeren Wohnfläche) geltend machen.

Insoweit ist es von existenzieller Bedeutung, dass die Bauteile eines Bauobjekts durch möglichst unmissverständliche Vereinbarung, die in den notariellen Bauträgervertrag einzubeziehen ist, so genau beschrieben werden, dass einerseits die zu erwartenden wichtigen Eigenschaften bei Vertragsschluss transparent sind, anderseits aber ein für individuell errichtete Werkleistungen sinnvoller Spielraum für alternative Lösungen verbleibt. Damit sollen spätere Streitigkeiten über die vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks vermieden werden.

Viele gerichtliche Auseinandersetzungen im Bereich des Bauträgerrechts betreffen reine Mangelstreitigkeiten, ohne dass ein Bauschaden vorliegt oder zu befürchten wäre. Es wird darüber gestritten, ob die errichtete oder gekaufte Immobilie die vertraglich vereinbarten Beschaffenheiten aufweist und wie etwaige Abweichungen zu bewerten sind. Diese Probleme sind brisant, da solche Auseinandersetzungen vermehrt zum Anlass genommen werden, Zahlungen zurückzuhalten.

Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit eines Bauobjekts wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und / oder Bauantragspläne definiert, die zu Bestandteilen des Baubetreuungs- oder Kaufvertrags werden. Es sollte durch eine möglichst unmissverständliche Vereinbarung bei Vertragsschluss vermieden werden, dass später über die geschuldete Beschaffenheit des Bauwerks gestritten wird. Es geht also darum, hinreichend genau zu definieren, wie das Bauobjekt beschaffen sein soll. Abweichungen von diesem Sollzustand sind nämlich gem. § 633 BGB als Mangel zu bezeichnen.

Es besteht daher der Bedarf von genauen Angaben in der Baubeschreibung, insbesondere aus vier Gründen:

1. Die wesentlichen Eigenschaften müssen durch die Beschreibung (die Planunterlagen) ablesbar (transparent) sein.
2. Weiterhin besteht Bedarf an einer Festlegung wenn im Hinblick auf die Bauteileigenschaften verschiedene Qualitätsniveaus üblich sind.
3. Genauere Angaben sind notwendig, wenn die übliche Beschaffenheit oder die gewöhnliche Verwendung erfahrungsgemäß umstritten ist und wenn auch die dazu vorliegenden Regelwerke ungenau oder ebenfalls umstritten sind.
4. Schließlich sind im Hinblick auf Ausstattungsdetails, die nicht durch Regelwerke defniert sind, und immer dann, wenn spezielle Eigenschaften unbedingt gewünscht werden (zugesicherte Eigenschaften), vertragliche Festlegungen im Sinne einer "verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung" notwendig.

Baubeschreibung - Leistungsverzeichnis: Wichtigster Inhalt des Bauträgervertrags ist eine umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung (siehe oben unter "Baubeschreibung - Leistungsverzeichnis"), in der exakt vereinbart wird, welche Arbeiten mit welchen Produkten und welcher Qualität der Bauträger liefern muß. Was hier fehlt kostet in der Regel extra!

Exakte aussagekräftige Pläne sind beizufügen, insbesondere auch wegen der Vermaßung.

Übersichtliche Kosten: Ein aussagekräftiger Kostenplan, der festlegt welche Leistungen der vereinbarte Preis beinhaltet, ist in der Regel unentbehrlich. Auch hier sollte so genau wie möglich alles aufgeführt werden.

Pauschalpreisbindung: Versuchen Sie eine bedingungslose Pauschlapreisbindung bis zur Abnahme zu bekommen.

Sonstige Unterlagen: Alles was wichtig ist sollte dem Bauträgervertrag als Vertragsbestandteil (als Anlage) beigefügt und als Vertragsbestandteil bezeichnet werden, z.B. Besprechungsprotokolle, Skizzen, Bemusterungen, Extrawünsche und insbesondere mündliche Zusagen des Bauträgers. Dabei ist festzulegen, in welcher Reihenfolge Unterlagen bei Widersprüchlichkeiten gelten sollen (z.B. wenn die Baubeschreibung im Widerspruch zu den Plänen steht).

Baudokumentation: Vereinbaren Sie mit dem Bauträger schriftlich, was er an Unterlagen und Dokumentation zu liefern hat (siehe unten unter: "Herausgabe wichtiger Bauunterlagen").

Fristen: Wichtige Termine sollten unbedingt schriftlich vereinbart werden, damit sie ggf. später bewiesen werden können, wie z.B. Fertigstellungstermin, Termin der Bezugsfertigkeit etc. Weiter sollte eindeutig definiert werden, wann Bezugsfertigkeit oder Fertigstellung vorliegt.

Sicherheiten: Verlangen Sie eine Vertragserfüllungs- und / oder Gewährleistungsbürgschaft, sonst verlieren sie Ihre berechtigten Ansprüche im Falle einer Insolvenz des Bauträgers.

Gewährleistung: Verlangen Sie zumindest die heute üblichen 5 Jahre Gewährleistung.

Eigenleistungen: Für den Fall, daß Eigenleistungen erbracht werden sollen ist genau zu definieren, welche dies sind. Klären Sie, wer diese zu planen und zu überwachen hat!

Erschließungskosten: Im Falle des Kaufs eines Baugrundstücks vom Bauträger (auch bei Wohungseigentumserwerb) sollte der Nachweis der Zahlung etwaiger Erschließungskostenbeiträge durch den Bauträger nicht vergessen werden.

Baugenehmigung: Klären sie schriftlich, wer eine etwaig notwendige Baugenehmigung zu beschaffen hat und wer dei Kosten dafür trägt. Diese sollte vor Baubeginn vorliegen.

Betreten der Baustelle: Wer ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger kauft, der wird in der Regel erst Eigentümer, wenn das Haus fertig gebaut, bezahlt und offiziell übergeben ist. Vorher ist er lediglich "Erwerber", aber nicht Bauherr. Bauherr bleibt bis zur Übergabe der Bauträger. Daraus ergeben sich unter Umständen Probleme: Will zum Beispiel ein Erwerber "sein" Grundstück oder "seinen" Rohbau besichtigen, dann benötigt er dazu formal die Zustimmung des Bauherrn, also des Bauträgers. Damit er hier nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt, sollte sich der Käufer schon im Vertrag schriftlich das Recht zusichern lassen, die Baustelle jederzeit – und mit einem Sachverständigen seiner Wahl betreten zu dürfen.

Schallschutz: Immer noch wird in Bauverträgen festgelegt, Schallschutz bei einem Neubau nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 zu bemessen. Dieser Mindestschutz wird seit langem nicht mehr als ausreichend empfunden. Es liegen gerichtliche Entscheidung vor, durch die der Mindestschallschutz nach dieser DIN-Norm für den Wohnhausbau als nicht mehr ausreichend beurteilt wird. Bauherren und Hauskäufer haben jetzt also Anspruch auf besseren Schallschutz. Sie sollten deshalb frühzeitig einen Bausachverständigen fragen, wie der Schallschutz in ihrem konkreten Fall optimiert werden kann – und wie das Ganze im Vertrag festgeschrieben werden muss, damit keine Nachteile entstehen:

1. Die Schallschutzanforderungen gemäß DIN 4109 und VDI-Richtlinie 4100 Schallschutzstufen I und II (Installationsschallschutz) schützen vor unzumutbaren Beeinträchtigungen, genügen jedoch üblichen Qualitäts- und Komforterwartungen nicht.

2. Haben die Vertragsparteien einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart, gehört ein über den Mindestanforderungen liegender Schallschutz zum Vertragsinhalt. Es muss eine gegenüber dem Mindeststandard spürbare, deutlich wahrnehmbare Erhöhung erreicht werden.

LG Landshut, Urteil vom 31.08.2012, Az. 12 S 969/12.

1. Unabhängig davon, ob für den Schallschutz von Eigentumswohnungen die Mindestwerte gemäß DIN 4109 oder die erhöhten Schallschutzwerte gemäß Beiblatt 2 zu DIN 4109 (1989-11) geschuldet sind, ist jedenfalls derjenige Schallschutz zu erbringen, der sich bei fachgerechter Ausführung der in der vertraglichen Baubeschreibung bzw. in der Baugenehmigung niedergelegten Bauweise ergibt.

2. Bereits 1989 - also im Jahr der Veröffentlichung - entsprachen die Mindestschallschutzwerte von Trennwänden und -decken zwischen Wohnungen nicht den anerkannten Regeln der Technik.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.02.2009, Az. 8 U 159/08; BGH, Beschluss vom 05.08.2010 - VII ZR 58/09 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).

Für den Bauherrn und Auftraggeber ist es von großer Bedeutung, dass er die Möglichkeit hat, die vertraglich vereinbarte Qualität nachvollziehen und kontrollieren zu können. Objektbezogene Planungsunterlagen und technische Nachweise sind daher unverzichtbare Dokumente. Wer einen Bauvertrag abschließt oder einen notariellen Kaufvertrag (bei Bauträgerverträgen) beurkundet, geht zunächst davon aus, dass er mit dem Vertrag auch einen Anspruch auf Herausgabe aller Bauunterlagen erworben hat. Dies ist aber keineswegs so. Bei vielen Bauvorhaben entsteht Streit darüber, ob bzw. welche Planungsunterlagen, bautechnische Nachweise und Unternehmererklärungen dem Auftraggeber ausgehändigt werden müssen. Insoweit ist es von erheblicher Bedeutung, dass der Bauherr bereits bei Vertragsschluss regelt, welche Bauunterlagen er zu erhalten hat.

Das Landgericht Krefeld hat am 11.12.2008 (Az. 2 O 56/08) die bisherige obergerichtliche Rechtssprechung bestätigt, wonach kein allgemeiner Anspruch auf Herausgabe er genannten Unterlagen besteht. Diese Rechtsprechung geht zurück auf ein Urteil des OLG München vom 15.10.1991 (Az: 9 U 2958/91). Zwar hat der Bauherr und Auftraggeber auch nach Unterzeichnung bei Nachweis eines berechtigten Interesses einen Auskunfts- und Herausgabeanspruch. Die rechtlichen Hürden dafür sind aber sehr hoch. Deshalb kann dem Bauherrn im eigenen Interesse nur empfohlen werden, im Bauvertrag bzw. im Bauträgervertrag die Herausgabe der von ihm gewünschten Bauunterlagen detailliert zu vereinbaren. Diese sind bei Vertragsschluss möglichst genau zu bezeichnen, um späteren Streit zu vermeiden.

Folgende Unterlagen sollte der Bauherr nach Möglichkeit (vertraglich !) einfordern, wobei natürlich auf das jeweils individuelle Bauvorhaben abzustellen ist:

• die Baugenehmigungsunterlagen mit Genehmigungsplanung: Diese Unterlagen vermitteln Informationen über die Abmessung der Räume und des gesamten Hauses, die Lage auf dem Baugrund und zum Nachbargrundstück, die Höhe des Gebäudes und die Abstandsflächen.
• die Ausführungspläne: Die Ausführungspläne geben einen Überblick über alle Bauteile und räumliche Gegebenheiten. Bei Umbau und Sanierung kann man aus diesen Ausführungsplänen gegebenenfalls ablesen, wo Leitungen verlegt wurden, welche Bauteile statisch tragend sind und aus welchem Material sie hergestellt wurden.
• die Statik: Ein Standsicherheitsnachweis ist eine entscheidende Grundlage für die Anfertigung von Ausführungszeichnungen und dem Rohbau des Gebäudes. Er ist auch beim Umbau oder der Sanierung des Gebäudes von Bedeutung.
• der energetische Wärmeschutznachweis: In der Energieeinsparverordnung sind Mindestanforderungen an den Wärmebedarf des Gebäudes und den Einsatz der Energieträger gestellt. Der hieraus errechnete Wärmeschutznachweis ist ein notwendiger Vertragsbestandteil, die darin genannten Werte sind Planungsgrundlage und sogleich Maßstab für die Überprüfung der Ausführung von Bauteilen und technischen Ausstattung sowie für die Einstufung bei Gewährung von Fördermitteln. Außerdem wird auf der Grundlage des Wärmeschutznachweises der Energieausweis erstellt, der insbesondere auch beim Verkauf eines Gebäudes wichtig ist.
• die Schallschutz- bzw. Brandschutznachweise (falls erforderlich).
• das Baugrundgutachten: Baugrund- und / oder Bodengutachten sind insbesondere dann von erheblicher Bedeutung, wenn kein grundsätzlich sicherer Baugrund vorhanden ist.
• der Holzschutzmittelnachweis: Dem Holzschutzmittelnachweis kann entnommen werden, welche Inhalte und Wirkstoffe enthalten sind. Damit kann insbesondere in einem Schadensfall - vor allem bei gesundheitlichen Schäden - geklärt werden, welche Ursache die Gesundheitsschäden möglicherweise haben. Dies ist Voraussetzung um erfolgreich Haftungsansprüche geltend machen zu können.
• Wärmebedarfsberechnung / Gebäudebeheizung: Hieraus können Sachverständige oder Installateure ersehen, ob die eingebauten Heizkörper für den jeweiligen Raum richtig ausgelegt wurden und ausreichend Wärme zur Verfügung steht.
• der Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage: Durch den hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage wird dafür gesorgt, dass jeder einzelne Raum unabhängig davon, wie weit er von der Wärmeerzeugungsanlage entfernt ist, gleichmäßig mit Wärme versorgt wird.
• der Luftdichtheitsnachweis der Gebäudehülle.
• das Schornsteinfegerabnahmeprotokoll: Darin wird baurechtlich die Erlaubnis zum Betrieb der Feuerungsstätte erteilt. Zugleich wird damit den Forderungen aus § 26 b EnEV 2009 zur Dokumentation der Einhaltung dort festgelegter zwingender Eigenschaften der Wärmeerzeugungsanlage entsprochen.
• die Bestandszeichnung und technische Gebäudeausrüstung: Diese sind von erheblicher Bedeutung im Hinblick auf Revision und spätere Umbaumaßnahmen, da ansonsten möglicherweise die Lage von Kabeln, Rohrleitungen etc. nicht mehr nachvollzogen werden kann.
• die Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen.

Gewährleistung wegen zu hoher Kosten nicht geschuldet?

Mängelbeseitigung wegen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik: In der Regel kein Einwand wegen Unverhältnismäßigkeit möglich, was von Bauträgern häufig (zu Unrecht) eingewendet wird:

1. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung mit Rücksicht auf das objektive Interesse des Erwerbers an der ordnungsgemäßen Erfüllung im Verhältnis zum dafür erforderlichen Aufwand des Bauträgers unter Abwägung aller Umstände ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist. In der Regel rechtfertigen Verstöße gegen die anerkannten Regeln der Technik keine Mängelbeseitigungsverweigerungen wegen Unverhältnismäßigkeit.

2. Mängel im Abdichtungssystem eines Gebäudes begründen die Gefahr von erheblichen und mit einer Vielzahl von Nachteilen verbundenen Wasser- und Feuchtigkeitsschäden. Das objektive Interesse des Erwerbers, ein ordnungsgemäß abgedichtetes Gebäude zu erhalten, ist daher nicht als gering zu bewerten.

OLG München, Urteil vom 28.07.2015 - 28 U 3070/13 Bau (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)